העיר כמערכת הפעלה שדורשת ריסט, אז למה להחזיק במבנים שכבר לא מתאימים?

הרחבת הממ"דים ,הגדלת הבית, הקטנת הנשימה

והמרחב העירוני: השלכות החוק החדש על הסביבה הבנויה בישראל

לאחרונה קיבלנו פניות ושאלות בעקבות אישור הרחבת הממדים , המשמעויות וההשלכות של השינוי הזה. מדובר בצעד חשוב שמאפשר לנו לשדרג את החללים, לשפר את נוחות המגורים ולהתאים את המבנה לצרכים המודרניים — אבל גם מעלה נקודות מעניינות לגבי התכנון והמרחב הציבורי שמסביב.

החוק נותן מענה בטחוני חשוב, אך הוא "פתרון נקודתי במערכת מרחבית" – שינוי קטן בדירה אחת משפיע על שורת מרכיבים בשכונה כולה. הוא דורש רגולציה משלימה, הנחיות עירוניות ואולי גם התוויית מדיניות תכנון מקומית מחודשת שתאזן בין הביטחון האישי לבין איכות המרחב הציבורי.

הגדלת שטח ממ"ד קיים

בעלי דירות בבניינים בני עד 9 קומות (כולל ספר הדירות שהתוכנית עבורו הופקדה לפני החוק אך טרם מומשה) יוכלו להוסיף עד 6 מ"ר נוספים בשטח הממ"ד:

* 3 מ"ר לצורך הרחבת החדר עצמו

* 3 מ"ר נוספים לשירותים/מקלחת בתוך הממ"ד

כך שהשטח הכולל עשוי להגיע ל־15 מ"ר נטו

פטור מהיטל השבחה

קיימת הבחנה לפי גודל הדירה:

* דירות ששטחן הכולל (כולל ממ"ד בסיסי) מעל 80 מ"ר – תקבלנה פטור מלא מהיטל השבחה על כל 6 מ"ר נוספים.

* דירות ששטחן הכולל פחות מ‑80 מ"ר – זכאיות פטור רק על 3 מ"ר של חדר השירותים/מקלחת, אך תוספת הרחבת ממ"ד תחויב בהיטל

חלים גם על תכניות ישנות שאושרו אך טרם מומשו

עבור תכניות שהופקדו לפני החוק אך עדיין לא הופעלו — ניתן יהיה להחיל את ההרחבות לפי ההבחנה לפי גודל הדירה. תכניות חדשות שטרם אושרו לא ייהנו מההסדר.

העיר כמערכת הפעלה שדורשת ריסט: אז למה להחזיק במבנים שכבר לא מתאימים?

אז נעשה עוד קצת סדר ונסה ללחדד את השאלה ,בשנים האחרונות, עם העלייה בחשיבות הביטחון האישי וניסיון העבר במלחמות ותקיפות טילים, נוצר דגש חזק על מיגון מבנים באמצעות הוספת ממ"דים בדירות קיימות. לצד זאת, ממשיכה ללוות את מדיניות ההתחדשות העירונית גישת פינוי־בינוי ותמ"א 38, שמטרתן שיפור כוללני של מבנים ושכונות, לא רק מבחינת המיגון אלא גם תשתיות, איכות חיים ותכנון עירוני.

החוק החדש שהורחב לאחרונה מאפשר הוספת ממ"דים ומקלחות בבתים קיימים בתהליך מזורז ופטור מהיטל השבחה. למרות היתרונות הברורים, חשוב להעמיק ולהבין את ההבדלים הגדולים בין פתרון נקודתי זה לבין פרויקטים רחבי היקף, ואת ההשלכות המרחביות, החברתיות והכלכליות של שניהם.

1. מהי תוספת ממ"ד?

תוספת ממ"ד היא הוספה של חדר מוגן לדירה קיימת, שנועדה להגביר את הביטחון האישי במצבי חירום. ללא היטל השבחה, בתהליך פשוט יחסית.

יתרונות:

• מענה מהיר ונגיש לתושבים בדירות קיימות

• פתרון נקודתי המגביר את תחושת הביטחון

• אינו דורש שינוי תוכניות כוללות או תשתיות

חסרונות:

• פתרון נקודתי בלבד, שאינו כולל שדרוג תשתיות, חניות או מרחבים ציבוריים

• עלול ליצור חוסר אחידות אדריכלית ופגיעה בחזיתות המבנים

• עלול להעמיק פערים בין שכונות ואזורים, במיוחד מול מדיניות ההתחדשות העירונית

2. מהי התחדשות עירונית (פינוי־בינוי ותמ"א 38)?

התחדשות עירונית היא תהליך כוללני של שדרוג, חידוש ובנייה מחדש של שכונות ישנות, במטרה להגדיל את מספר הדירות, לשפר את התשתיות, לייעל את המרחב הציבורי ולשדרג את איכות החיים. פינוי־בינוי כולל הריסה ובנייה מחדש, ותמ"א 38 מתמקדת בחיזוק מבנים קיימים עם תוספות בנייה.

יתרונות:

• מענה כוללני עם שיפור במרחב הציבורי והתשתיות

• יצירת מרחבים עירוניים אחידים וחדשניים

• שדרוג מערכות חנייה, תחבורה ונגישות

• מספק שדרוג איכותי לדיירים

חסרונות:

• תהליך ארוך, מורכב ויקר, שדורש הסכמות רחבות ויזמים

• פגיעה אפשרית בקהילות קיימות והסטות אוכלוסייה

• אינו מיושם במקומות בהם אין כדאיות כלכלית – בעיקר בפריפריה ובשכונות מוחלשות

3. השוואה בין הגישות

4. פערים מרכזיים והשפעות חברתיות

א. פערים בין מרכז לפריפריה מערכות התכנון המחוזיות מתמקדות בקידום תוכניות במרכז הארץ, שם קיימת כדאיות כלכלית גבוהה המושכת יזמים ומביאה להתחדשות עירונית רחבת היקף. לעומת זאת, בפריפריה ובעיקר בשכונות מוחלשות, היעדר מנוף כלכלי מביא לכך שהתחדשות עירונית כמעט ואינה מתרחשת.

ב. תוספות ממ"ד כשכבת הגנה נקודתית הוספת ממ"דים היא תהליך חשוב שמספק מענה ביטחוני מידי, אך במנותק מהתכנון הכולל של המרחב העירוני. היא איננה פותרת בעיות של תשתיות, חנייה, נגישות או שדרוג מרחבים ציבוריים – כל אלו חשובים לאיכות החיים וליציבות הקהילתית.

ג. הפערים המרחביים והתכנוניים גדליםהתמקדות במנוף כלכלי לתכנון מחוזי מחזקת פערים חברתיים, כלכליים ומרחביים בין המרכז לפריפריה, כאשר במרכז מתרחשות חידושים והזדמנויות, בפריפריה מצטמצמים אפשרויות השדרוג.

החוק להרחבת הממ"דים הוא צעד חשוב במענה הביטחוני האישי, אך אינו מהווה פתרון כולל להתחדשות עירונית. כדי לצמצם פערים, יש לפעול במקביל לשדרוג התשתיות, לטיפוח המרחב הציבורי ולקידום תוכניות התחדשות רחבות היקף – בפרט בפריפריה ובשכונות החלשות.

רק שילוב נכון בין פתרונות נקודתיים לפתרונות מערכתיים יאפשר יצירת סביבה עירונית בטוחה, מתפקדת ושוויונית.

הפתרון לא נמצא בשקיעה אל תוך מערות תת-קרקעיות, כי אם בשמירה על האיזון הדק שבין הגנה ובין חופש, בין ביטחון ובין פתיחות. נכון, יש קסם מסוים במרחבים התת-קרקעיים, אך לאור ההתפתחות המתמדת של חיינו בעיר – כשהאוויר, האור והצבע הם המשאבים היקרים ביותר – החיים במחילות בלבד הם לא אופציה בריאה או אנושית. לכן, האתגר האמיתי הוא לשלב מיגון יעיל בתוך מרחבים ציבוריים שמאפשרים אינטראקציה חברתית, טבע, ומרחב פתוח — כמו בפרויקט המרהיב של MVRDV בפריז, the rose window, שמפגיש בין ירוקות עירונית חיה לבין חללים תת-קרקעיים מתוחכמים וחדשניים. שם, תת-הקרקע אינו עוטף את העיר אלא מהווה המשך טבעי שלה, תוך יצירת מעברים זורמים בין האור לטשטוש, בין הציבורי לפרטי.

אפשר לראות בכך הזמנה לחשוב מחדש על העיר כגוף שלם, שבו המרחב התת-קרקעי לא מוחק את פני השטח, אלא משלים אותם — מציע ביטחון מבלי לוותר על החיבור לאדמה, לאור ולנוף. זה איזון עדין, של עיר שחיה ונושמת, שמכירה בפחד אבל ממשיכה לפרוח, שלא סוגרת את עצמה בחדרי בטון אלא פותחת חלונות אל השמיים, גם אם חלקם נמצאים מתחת לפני הקרקע. כי בסופו של דבר, עיר שמבוססת על פתיחות, ירוק, ושכנות, היא עיר שבה אנחנו רוצים לחיות — לא רק לשרוד.