עידן חדש בתכנון: מה המשמעות של תיקון 134 לחוק התכנון והבנייה?

מאת: עמית ביטון, אדריכל ומתכנן ערים

בתאריך 1.1.2025 ייכנס לתוקף אחד השינויים הדרמטיים ביותר שחלו בשנים האחרונות בתחום התכנון והבנייה בישראל – תיקון 134 לחוק התכנון והבנייה. רבים מתושבי קיסריה, וגם קולגות בתחום, פונים אליי בשבועות האחרונים עם שאלות, חששות, ותחושת אי ודאות. המטרה של המאמר הזה היא לעשות סדר, להציג את עיקרי השינוי, ולהציע דרכי פעולה למי שמעוניין עוד להספיק לפעול – או פשוט להבין את המשמעות האמיתית של התקנות החדשות.

למה זה חשוב?

עד היום, המערכת התכנונית אפשרה במקרים רבים "להוסיף על הקיים" – לבקש הקלות, לשנות קווי בניין, לחרוג קצת בגובה או במספר היחידות, כל זאת באמצעות מנגנון ההקלות או "סטייה ניכרת". אך מה-1 בינואר 2025, כל זה משתנה. התקנות החדשות מבטלות בפועל את מרבית אפשרויות ההקלה והסטייה במבנים חדשים, ומייצרות סט חדש של כללים נוקשים, אחידים, וברורים.

כוונות טובות, השלכות כבדות

מטרות הרפורמה ברורות: לקצר את תהליכי הרישוי, להפחית עומס מהוועדות, ולייצר ודאות – לא רק ברמת המגרש, אלא ברמת התכנון הכולל. אך המשמעות בשטח היא לא פחות ממהפכה: אחוזים לא קטנים של תוספות בנייה, שהיו עד כה חלק בלתי נפרד מתהליך התכנון, עומדים להתבטל. מדובר, למשל, בתוספות של עד 6% משטח המגרש, 2.5% לכל קומה, ועד 5% להתקנת מעלית – הקלות שבעבר אושרו כמעט אוטומטית, והיום נחשבות "סטייה ניכרת" שלא תאושר עוד.

האם אפשר עדיין להגיש בקשה?

לכאורה – כן, אך בפועל – לא ממש. פרוצדורת הגשת הבקשה ארוכה, ודורשת פתיחת תיקים, הכנסה למערכות ועוד. מי שלא התחיל בתהליך עד כה, כנראה כבר לא יספיק. חשוב לציין כי קיימת עדיין סמכות לשר הפנים לדחות את מועד התחילה, עד שנתיים נוספות, במידה ויימצא שיש לכך הצדקה.

אז מה בכל זאת אפשר לעשות?

כרגע יש שתי אפשרויות – אני קורא להן המסלול הירוק ו־המסלול הכתום:

1. המסלול הירוק – המתווה הקצר והישיר, בו שר הפנים חותם על צו שמושהה את כניסת החוק לתוקף – לתקופה של עד שנה. הצו הזה, אם ייחתם, יאפשר לרבים להשלים בקשות תכנון ותוספות לבנייה קיימת בלבד.

2. המסלול הכתום – זהו מהלך בו הוועדה המקומית (כמו חוף הכרמל, במקרה של קיסריה) מגישה תיקון לתקנון התב"ע המקומי, שמכיל בתוכו את ההקלות שנהגו בעבר. התהליך הזה, שיכול לקחת בין 3–6 חודשים, בעצם משמר את היכולת לתכנן כמו בעבר – אך מחייב פעולה תכנונית יזומה של הרשות.

ומה קורה בשטח?

יש ערים שממהרות לפעול. בירושלים, לדוגמה, מקודמות תב"עות מאשררות שמאפשרות את אותן הקלות שהיו נהוגות. בקיסריה – הסיפור מורכב יותר. מדובר באזור רחב שנמצא בסמכות הוועדה המחוזית, ולכן אי אפשר לקדם תיקונים כאלה במסלול מקומי. וכאן בדיוק טמונה הבעיה: המדינה אמנם פרסמה את כוונותיה לפני יותר משלוש שנים, אבל אף אחת מהרשויות המקומיות לא מיהרה להסתגל או להכין תקנון מותאם מראש. עכשיו, רגע לפני הסגירה – כולם מתעוררים.

עיקרי התקנות החדשות – על קצה המזלג:

• שימוש חורג = סטייה ניכרת – כל שימוש שלא תואם את התב"ע ולא אופייני לסביבה ייחשב חריגה חמורה.

• מגבלות על הקלות – כל חריגה מקווי בניין, שינוי בכמות מבנים או תוספת אלמנטים מסוימים כמו מעלית, מקלט או ביתן שמירה, מותרת בתנאים מאוד מוגבלים.

• הנגשה בלבד – התקנות כן מאפשרות תוספות לצורכי נגישות בלבד (כבש, מעלון, בית שימוש נגיש), בתנאים מחמירים מאוד.

• חניות ונגישות – צמצום חניות מותר לצורך נגישות בלבד, בכפוף לרוחב מדרכה ומגבלות גובה.

מחשבה לעתיד

מינהל התכנון מקדם בשנים האחרונות את פרויקט "תכנון חושב רישוי", שמטרתו לייצר תב"עות בנות-מימוש. כלומר – לתכנן מראש כך שלא יהיה צורך בהקלות. זו גישה נכונה – אך היא דורשת שינוי תפיסה עמוק בקרב מתכננים, יזמים ורשויות כאחד.

לסיכום – מה חשוב לדעת?

• אם אתם מתכננים שינוי או תוספת בנייה, פעלו עכשיו – אבל בידיעה שככל הנראה הזמן אזל.

• עקבו אחרי החלטות שר הפנים – ייתכן שתהיה דחייה.

• בדקו עם הרשות המקומית שלכם האם מקודמים תיקוני תקנון שיכולים לאפשר תוספות.

• זכרו – אנחנו עומדים בפתחה של תקופה חדשה בתכנון: פחות גמישות, יותר ודאות. זה לא טוב או רע, זה פשוט שונה.